← Til baka á Heimildir
HOUSING-DATA-011 Fræðigrein Há
Húsnæðismál Efnahagslegt capitalisation effect lower rates supply constrained
Á framboðsskertum húsnæðismörkuðum leiða lægri vextir ekki endilega til ódýrara húsnæðis heldur geta þeir verið fjármögnuð inn í hærra verð. Rannsóknir ECB (2021) sýndu að aðlögunarkennd peningastefna stuðlaði að 20–25% uppsafnaðri hækkun húsnæðisverðs á evrusvæðinu á árunum 2015–2021. Ef evruaðild Íslands lækkaði húsnæðisvexti úr um 5% í 3% spá líkön 15–25% verðhækkun ef framboð helst óbreytt.
Enska frumtextinn

In supply-constrained housing markets, lower mortgage interest rates do not necessarily make housing more affordable — they can instead be 'capitalised' into higher house prices. This occurs because lower rates increase buyers' borrowing capacity, driving up demand, while housing supply is fixed in the short run. Empirical research supports this: Glaeser, Gottlieb & Gyourko (2012) found that a 1 percentage point decrease in real interest rates increases house prices by approximately 8% in supply-constrained cities. The ECB's own research (2021) found that its accommodative monetary policy contributed to a 20–25% cumulative increase in euro area house prices between 2015 and 2021. For Iceland specifically, if eurozone membership reduced mortgage rates from ~5% (indexed real rate) to ~3% (eurozone average), standard models predict a 15–25% increase in house prices over the medium term, assuming no change in housing supply. Iceland's housing supply is among the most constrained in Europe due to its small construction sector, geographic concentration in the capital region, and long building times.

Dagsetning 1. júní 2025
Síðast staðfest 10. mars 2026
Svið Efnahagslegt
Heimildaflokkur Fræðigrein

Heimild

Glaeser, Gottlieb & Gyourko, 'Can Cheap Credit Explain the Housing Boom?' (2012); ECB Economic Bulletin 2/2021 — 'The impact of monetary policy on housing'

Rannsóknir Glaeser, Gottlieb og Gyourko eru fræðigreinar um áhrif vaxta á húsnæðismarkað, og efnahagsrit Seðlabanka Evrópu greina samspil peningastefnu og fasteignaverðs.

Skoða heimild ↗

Fyrirvarar

The capitalisation effect depends critically on supply elasticity. If EU membership also stimulated construction (e.g., via structural funds, construction labour mobility, or lower building material costs), the price impact would be smaller. The Glaeser et al. estimates are based on US data and may not transfer directly to Iceland. The ECB's research also shows that monetary policy tightening from 2022 reversed some of the price gains. Any price impact would be gradual, not immediate, and would interact with other policy changes.

Tengdar heimildir (3)

HOUSING-DATA-009 Húsnæðismál

Víðtækar fræðirannsóknir sýna að lægri vextir tengjast hærra, ekki lægra, húsnæðisverði. Glaeser o.fl. (2012) fundu að eitt prósentustigs vaxtalækkun tengist 6–8% hækkun húsnæðisverðs þar sem framboð er ósveigjanleg, og ECB viðurkenndi árið 2023 að lágar vextir á tímabilinu 2014–2022 stuðluðu að 30–60% verðhækkun húsnæðis í mörgum ESB-ríkjum.

 HOUSING-DATA-010 Húsnæðismál

Ísland er með sérstætt verðtryggt húsnæðislánakerfi þar sem höfuðstóll lánsins breytist mánaðarlega eftir vísitölu neysluverðs — við 5% verðbólgu hækkar 40 milljóna króna lán í 42 milljónir á einu ári. Um 80% íslenskra húsnæðislána eru verðtryggð. Þessi sérstaða þýðir að algengur samanburður á 8% íslenskum vöxtum við 3,2% evrusvæðisvexti er villandi þar sem hann blandar saman nafnvöxtum úr ólíkum kerfum.

 HOUS-DATA-006 Húsnæðismál

Fræðirannsóknir sýna að lægri vextir auka eftirspurn eftir húsnæði, sem í framboðsskertum mörkuðum leiðir til hærra verðs frekar en aukins framboðs. Samkvæmt Glaeser o.fl. (2008) leiðir eitt prósentustigs lækkun raunvaxta til 5–8% hækkunar húsnæðisverðs þar sem framboð er ósveigjanleg — sem á vel við um Ísland þar sem byggingargeiran er lítill og kostnaður hár.

Notuð í greiningum (2)

25. þáttur Silfursins: Stefnt að kosningu um ESB í sumar Silfrið (RÚV)

  • Að hluta staðfest Andmælir Króatíski seðlabankastjórinn sagði að húsnæðiskostnaður króatískra heimila lækkaði eftir að Króatía tók upp evru árið 2023 og er nú aðeins undir þeim kostnaði sem Þjóðverjar búa við.
  • Staðfest Styður Það er lögmál að þegar vextir eru lágir hækkar húsnæðisverð, þannig að lágir vextir þýða ekki endilega að ungt fólk eigi auðveldara með að fara inn á húsnæðismarkaðinn.

Snorri segir húsnæði verða jafndýrt þótt vextir lækki Heimildin

  • Staðfest Styður Snorri Másson heldur því fram að lægri vextir á húsnæðislánum myndu ekki gera húsnæði ódýrara vegna þess að framboð og eftirspurn á húsnæðismarkaði haldist óbreytt.