← Til baka á Heimildir
HOUSING-DATA-009 Fræðigrein Há
Húsnæðismál Efnahagslegt interest rates and housing prices research
Víðtækar fræðirannsóknir sýna að lægri vextir tengjast hærra, ekki lægra, húsnæðisverði. Glaeser o.fl. (2012) fundu að eitt prósentustigs vaxtalækkun tengist 6–8% hækkun húsnæðisverðs þar sem framboð er ósveigjanleg, og ECB viðurkenndi árið 2023 að lágar vextir á tímabilinu 2014–2022 stuðluðu að 30–60% verðhækkun húsnæðis í mörgum ESB-ríkjum.
Enska frumtextinn

Extensive academic research demonstrates that lower interest rates are associated with higher, not lower, housing prices. When interest rates fall, mortgage affordability increases (borrowers can service larger loans for the same monthly payment), which tends to increase demand and push up property prices. Key findings include: Glaeser, Gottlieb and Gyourko (2012) found that a 1 percentage point decrease in real interest rates is associated with a 6–8% increase in housing prices in markets with inelastic supply. The European Systemic Risk Board (ESRB) warned in 2019 and 2022 about housing price vulnerabilities in euro area countries driven partly by prolonged low interest rates. The ECB's Financial Stability Review (2023) documented that the 2014–2022 period of ultra-low interest rates contributed to housing price increases of 30–60% across many euro area countries. Iceland's own experience confirms this: Íbúðalánasjóður (Housing Financing Fund) documented that lower-rate periods coincided with faster house price growth. Therefore, the argument that EU/euro membership would lower housing costs through lower interest rates is economically counterintuitive without a corresponding increase in housing supply.

Dagsetning 1. nóvember 2023
Síðast staðfest 10. mars 2026
Svið Efnahagslegt
Heimildaflokkur Fræðigrein

Heimild

Glaeser, Gottlieb & Gyourko (2012) 'Can Cheap Credit Explain the Housing Boom?', NBER Working Paper; ESRB Risk Dashboard; ECB Financial Stability Review 2023

Rannsóknir Glaeser, Gottlieb og Gyourko eru viðurkenndar fræðigreinar um vaxtaáhrif á húsnæðisverð, og Evrópska kerfisáhættunefndin (ESRB) vaktar fjármálastöðugleika á evrusvæðinu.

Skoða heimild ↗

Fyrirvarar

The relationship between interest rates and housing prices depends crucially on supply elasticity. In markets where housing supply responds quickly to demand (elastic supply), lower rates may lead to more construction rather than higher prices. Iceland's housing supply is relatively inelastic due to construction constraints, planning restrictions, high material costs, and a small labour market — making it particularly vulnerable to demand-driven price inflation from lower rates. Some economists argue that stable, predictable rates (even if higher) produce better housing market outcomes than volatile rates.

Tengdar heimildir (3)

HOUSING-DATA-008 Húsnæðismál

Mikill skipulagsmunur er á húsnæðislánum á Íslandi og á evrusvæðinu — meðalvextir á nýjum verðtryggðum lánum á Íslandi voru 7,5–8,5% á meðan meðalvextir á evrusvæðinu voru 3,2–3,8%. Samanburður á nafnvöxtum er þó villandi þar sem um 80% íslenskra húsnæðislána eru verðtryggð og höfuðstóll þeirra hækkar með verðbólgu, svo raunvextir eru lægri en nafnvextir gefa til kynna.

 HOUSING-DATA-001 Húsnæðismál

Hlutfall húsnæðisverðs af tekjum á höfuðborgarsvæðinu náði um 8,5 árið 2025, samanborið við 6,0 árið 2015, sem gerir Ísland eitt dýrasta húsnæðismarkaðinn á Norðurlöndum. Um 35–40% leigjenda á almennum markaði verja meira en 30% ráðstöfunartekna í húsnæðiskostnað, samanborið við 25% að meðaltali í ESB.

 HOUSING-ANALYSIS-001 Húsnæðismál

ESB-aðild myndi ekki veita nýjan frelsi til hreyfanleika byggingarstarfsmanna umfram það sem EES-samningurinn tryggir þegar. Ísland nýtir nú þegar EES-vinnuaflið mikið í byggingarstarfsemi. Þó gæti aðild bætt gagnkvæma viðurkenningu á fagréttindum og aukið aðgang að starfsmenntun á vegum ESB, sem myndi draga úr skorti á sérhæfðu vinnuafli.

Notuð í greiningum (2)

25. þáttur Silfursins: Stefnt að kosningu um ESB í sumar Silfrið (RÚV)

  • Að hluta staðfest Andmælir ESB-aðild myndi gefa Íslandi kost á lægri vöxtum, sterkari gjaldmiðli og öflugra samkeppnisumhverfi í banka- og tryggingageiranum.
  • Að hluta staðfest Andmælir Króatíski seðlabankastjórinn sagði að húsnæðiskostnaður króatískra heimila lækkaði eftir að Króatía tók upp evru árið 2023 og er nú aðeins undir þeim kostnaði sem Þjóðverjar búa við.
  • Staðfest Styður Það er lögmál að þegar vextir eru lágir hækkar húsnæðisverð, þannig að lágir vextir þýða ekki endilega að ungt fólk eigi auðveldara með að fara inn á húsnæðismarkaðinn.

Snorri segir húsnæði verða jafndýrt þótt vextir lækki Heimildin

  • Staðfest Styður Snorri Másson heldur því fram að lægri vextir á húsnæðislánum myndu ekki gera húsnæði ódýrara vegna þess að framboð og eftirspurn á húsnæðismarkaði haldist óbreytt.